Missa nu inte tillfället till fler hyresbostäder

På Stora Essingen i Stockholm var det meningen att kommunala Familjebostäder skulle bygga hyreslägenheter. Senare avstod bolaget av ekonomiska skäl. Nu blir det 200 bostadsrätter i stället, och andelen hyresrätter på denna attraktiva ö minskar ytterligare.

Uppdaterad: 3 maj 2024, 08:43Publicerad: 2 maj 2024, 19:30

Ledare:Tobias Wikström

Text

Stockholmshem hade gärna byggt om sitt gamla huvudkontor på Hornsgatan till bostäder, men kalkylen går inte ihop och det blir fortsatt kontor. En förklaring är hyressystemet.Foto: Stockholmshem

Stockholmshem, också det ägt av Stockholms stad, lämnar snart sitt huvudkontor på Hornsgatan. Frågan blev vad som skulle hända med huset på den centrala Södermalmsadressen. Ett alternativ var att göra om det till bostäder, men det blev för dyrt när man måste förhålla sig till de nu gällande hyressystemen bruksvärdeshyror respektive presumtionshyror. En företrädare för Stockholmshem förklarade just detta för bostadsminister Andreas Carlson (KD) när denna i april var på besök på Hornsgatan, allt citerat av Fastighetstidningen.

Två exempel från den hetaste bostadsmarknaden i Sverige. Två kommunala bostadsbolag som inte får ihop kalkylerna med nuvarande system. Dessutom verkar de i en kommun som styrs av Socialdemokraterna som verkligen inte vill ändra på nuvarande hyressystem. När inte ens kommunala bolag i röda kommuner kan räkna hem sina projekt blir det nästan övertydligt att något måste göras.

För tre år sedan kom en utredning om fri hyressättning vid nyproduktion. Förslaget föll i samband med regeringskrisen sommaren 2021, men ligger ändå färdigt för den nya regeringen att plocka fram ur byrålådan.

Hittills har det inte skett. ”Den frågan diskuteras ju mellan våra fyra partier, det är ju ingen hemlighet”, sa finansminister Elisabeth Svantesson (M) i måndags. Det skedde när regeringens produktivitetskommission, under ledning av tidigare statssekreteraren Hans Lindblad, lade fram sin rapport.

I rapporten fanns en modifierad variant, som för att underlätta för regeringen: Att det bör vara fri hyressättning vid nyproduktion, men att de årliga höjningarna ska begränsas. Hans Lindblad tillägger också att det finns ytterligare en variant i den händelse regeringen ”fortsatt är ovillig”, som han uttrycker det i rapporten, nämligen att det nya hyressystemet införs endast på vissa orter.

Hans Lindblad påminde också om Boverkets beräkning från 2013 om att det fattades 40.000 lägenheter till följd av de nuvarande reglerna för hyressättning, som kallas bruksvärdessystemet.

Det är alltid svårt att se vilka komponenter som avgör huruvida ett byggprojekt kommer till stånd eller inte. Byggregler, den aktuella kommunens planpolitik, hyresreglering, byggkostnader och ränteläge spelar in.

Men att inte veta vilken hyra som man kommer att få ta ut är naturligtvis ett avgörande hinder. Eller, ännu värre, att man från början vet att man inte får ta ut tillräcklig hyra.

Den nuvarande ventilen för nyproduktion kallas presumtionshyra och innebär att fastighetsägaren är skyddade från domstolssänkningar av hyran i 15 år. Problemet är att presumtionshyror, som alltid måste bygga på en överenskommelse med Hyresgästföreningen, inte ger tillräcklig avkastning. I projekt där valet står mellan att bygga hyresrätter eller bostadsrätter vinner gärna det sistnämnda. Om valet står mellan hyresrätter och kontorslokaler kan det bli liknande utfall, som exemplen i Stockholm visar.

Det finns åtskilligt att göra för att öka bostadsbyggandet i Sverige. Hans Lindblad vill se över det kommunala planmonopolet, det måste bli möjligt med mer industriellt byggande, kommunala särkrav ska stoppas och viss byggnation bör bli bygglovsfri, och det ska inte gå att överklaga bygglov hur som helst. Allt det är bra, och dessa idéer skulle göra det enklare att bygga både bostadsrätter och hyresrätter.

Men hyresrätter har alltså ytterligare ett bygghinder, hyressystemet. Det är en särreglering som gör att just hyresbostäder frikopplas från de marknadskrafter, som ju är en självklarhet för bostadsrätter och småhus.

Regeringen har en chans nu när antalet byggstarter är mycket lågt. Ge besked om fri hyressättning, så kan kommunala och privata bostadsbolag börja räkna om sina kalkyler redan nu.

Lyssna på senaste ledarpodden, om första maj och arbetstidsförkortning.

Innehåll från Grant ThorntonAnnons

”Nya nyckeltalen kommer att styra kapital och sannolikt aktiekurser”

Publicerad: 16 maj 2024, 08:59

Marcus Jonasén, auktoriserad revisor och partner, Grant Thornton.

När världen lägger i en grönare växel får de strikt finansiella rapporterna konkurrens.

– Jag tror att hållbarhetsredovisningarna kommer att få en väldigt stor påverkan på kapital, investeringar och aktiekurser framöver. Där finns det stora möjligheter för de företag som håller sig framme, säger Marcus Jonasén, auktoriserad revisor och partner, Grant Thornton.

Kom igång med CSRD

Allt fler företag börjar vakna till liv i takt med att införandet av det nya regelverket kring CSRD – Corporate Sustainability Reporting Directive – närmar sig.

– Jag får många frågor just nu, både från företag som redan har kommit långt i sitt arbete och från de som börjar på ruta ett, säger Marcus Jonasén.

– En del vill veta vad som enklast möjligast krävs för att få ”godkänt-stämpeln”, medan andra vill ha mer ingående råd för hur de kan integrera hela hållbarhetsperspektivet med alla framtidens nyckeltal i sin verksamhet.

Marcus Jonasén konstaterar att det återstår en hel del innan någon kan ge alla svar.

– Alla kommer att få växa in i det här, även vi revisorer. Det vi vet idag är att vi under de första åren kommer att göra en så kallad översiktlig granskning med begränsat bestyrkande. Det innebär att det kommer att vara frågor och analyser om hållbarhetsarbetet på en mer översiktlig nivå. Men om fem år är tanken att detta ska övergå till att bli full revision likt de finansiella rapporterna.

Men även om det i första skedet inte kommer att krävas en full revision av innehållet i hållbarhetsrapporteringen kommer det ändå att bli en betydande skillnad mot hur det har varit fram till nu, poängterar Marcus Jonasén.

– Tidigare har vår uppgift som revisorer varit att konstatera att en hållbarhetsrapport finns upprättad. Nu kommer vi att lämna en granskningsberättelse där de nya nyckeltalen inkluderas. Ett företag kan inte längre bara säga att man jobbar med mänskliga rättigheter, klimatfrågor och jämställdhet. Man måste även kunna visa upp att man gör det och vi som revisorer ska uttala oss om det.

Att ge samtliga nyckeltal inom E (Environment – Miljö), S (Social – Socialt) och G (Governance – Styrning) lika stor plats i revisionen som de finansiella nyckeltalen kommer att skapa ett nytt landskap för väldigt många företag, menar Marcus Jonasén.

– Det här tror jag kommer att styra kapitalet och sannolikt även aktiekurser i framtiden. När det finns en standard för hur arbetet som företagen gör med framtidens nyckeltal ska bli jämförbart så kommer det att öppna många dörrar. Det blir en stor möjlighet för företagen som gör jobbet, eftersom det kommer att finnas något tydligt att visa upp.

– Att det kommer en ny granskningsstandard kommer att bli en trygghet för investerare och en värdefull ”stämpel” för bolagen.

Marcus Jonasén menar att arenan för att skapa affärer nu breddas, och att det är viktigt även för de bolag som inte träffas direkt av CSRD-regelverket att tänka till.

– Detta blir jätteviktigt då de mindre bolagen kommer att vara en del av de större bolagens värdekedja, och där kommer många bolag att behöva tänka annorlunda för att fortsätta vara aktuella, till exempel vid upphandlingar.

Marcus Jonasén ger rådet till företagen att vara noggranna och att lägga kraft och energi på den dubbla väsentlighetsanalysen, som kortfattat är en analys hur företagets inverkan på omvärlden ser ut, och även hur företaget påverkas av omvärlden. Ur denna analys skapas en riskbedömning och en planering framåt.

– Allting börjar där. Jag ser det som en stor fördel om vi revisorer är med från start i processen med den dubbla väsentlighetsanalysen och att denna på ett tidigt stadium förankras med oss.

– ”Vad är väsentligt, och vilken metod har ni använt för att komma fram till att det här är väsentligt?” Det är de frågorna som alltid måste ställas, och som vi revisorer även ska uttala oss om i den kommande rapporteringen.

Tre råd från Marcus Jonasén, auktoriserad revisor, Grant Thornton: Så kommer ditt företag igång med CSRD

1. Börja med att sätta ihop en projektgrupp. ”Jag får ofta höra från kunder att hela frågan har landat hos ekonomichefen, och det kommer inte att fungera. Det behövs en projektgrupp där ni samarbetar över många avdelningar som exempelvis HR, inköp och lagerhantering.”

2. Gör den dubbla väsentlighetsanalysen och förankra den med en revisor. ”Det är bra att från början komma rätt in i riskbedömningen och planeringen. Sedan kan vi revisorer vara mer eller mindre involverade i processen som följer, men jag rekommenderar en tidig dialog.”

3. Var noggrann och gör jobbet! ”Det arbete ni gör nu kommer att lägga en viktig grund inför framtiden. Hur säkerställer ni datan i värdekedjan? Jobba aktivt med att sätta rutiner och processer. Det kommer ni att ha igen.”

Kom igång med CSRD på ett smidigt sätt