Hoppa till innehållet
STOCKHOLM (Nyhetsbyrån Direkt) Fastighetssektorn går in i slutskedet av 2023 med ett rejält rally i ryggen, drivet av lägre räntor – något som återigen aktualiseras på torsdagen när sektorn ånyo stiger kraftigt efter onsdagskvällens duvaktiga Fed-besked. Nästa år kommer dock fokus att skifta från en finansiell till en operationell risk spår analytiker som Nyhetsbyrån Direkt har talat med.
"Det har gått extremt snabbt uppåt. Vi pratar tre årsavkastningar inom loppet av en månad", säger Handelsbankens analytiker Johan Edberg om rallyt i fastighetssektorn, ett budskap helt i linje med den analys som Handelsbanken kablade ut till sina kunder tidigare i veckan.
Johan Edberg pekar på att uppgången är driven av utvecklingen på ränte- och inflationssidan där marknaden, och Federal Reserve i USA, nu har börjat prisa in räntesänkningar under nästa år.
Han får medhåll av Arctic Securities analytiker Michael Johansson.
"Om man tittar på korrelation mellan räntor och fastighetsindex så har den fortsatt varit extremt hög. Långräntorna har fallit rejält den senaste en och en halv månaden och det är det som driver uppgången", säger Michael Johansson och fortsätter:
"Tittar man på indexnivå framöver så är det väl rimligt att tro att inflation och räntenyheter fortfarande kommer vara en väldigt stark drivare. Sedan kan jag känna, att det efter den här starka utvecklingen, börjar se lite mer ansträngt ut på kassaflödesmultiplarna", säger han.
Bilden delas av Johan Edberg, och Handelsbanken har i veckan tagit ned rekommendationerna på en rad bolag i sektorn.
"Det är klart att man kan argumentera att riskerna har minskat i och med att visibiliteten har ökat på finansieringssidan för ett antal bolag med de här lägre räntorna. Men bortsett från det så har det inte hänt så mycket – och då tycker vi att 33 procent senare har mycket av den uppsidan nu plockats hem."
Michael Johansson är inne på samma linje.
"Man är väl lite orolig för att det här är, vad som brukar refereras till som ett 'suckers rally', säger han.
Ett 'suckers rally' är en kortlivad och omotiverad ökning av värdet på en aktie eller på marknaden.
Fastighetsinvesteringsbolaget Catellas analyschef Arvid Lindvist uppger att den senaste tidens uppgång gått att skönja i bolagets modeller. Catella har ett ledande index som tittar på hur inflationen kommer att utvecklas, och enligt Arvid Lindqvist pekar indexet på kraftig desinflation och kanske till och med deflation under början av 2024.
Catella har även ett ledande index på OMX Stockholm Real Estate, det vill säga hela den noterade fastighetssektorn, som baseras på bolagets inflationsindex.
"Det är en otroligt tight koppling mellan inflation och fastighetssektorn", konstaterar han.
Enligt Catellas index skulle marknaden bottna ur under hösten, för att sedan ta ny fart uppåt.
"I modellen ser det ut som att vi får en temporär topp kommande sommar någon gång, i augusti kanske. Sedan har det gått väldigt fort och nu är det över 30 procent upp från botten från i slutet av oktober, och då har man tagit ut ungefär hälften av den totala förväntade uppgången", säger han och fortsätter:
"På kort sikt förväntar jag mig att det faller tillbaka lite grann. För vi ser att det har gått lite väl snabbt nu – men det är drivet av att långräntorna har fallit tillbaka otroligt kraftfullt".
Uppgången i fastighetssektorn har drivits främst av de mer räntekänsliga, högbelånade, fastighetsbolagen och med fortsatt fallande räntor kan högbelånade bolag ha mer att ge, tror Michael Johansson.
"Bolag som Corem och Balder har exempelvis gått väldigt starkt på räntesänkningar och det kan finnas en ytterligare sådan potential i början av nästa år", säger han.
Bolagen som han och Arctic rekommenderar sina kunder att investera i är dock de lite mer defensivt lagda.
"Det vi guidar våra kunder på i det här läget är att man inte behöver gå på de högst belånade bolagen. Det är klart att det finns ett argument som säger att de bolagen kommer gå starkast om räntorna går ned då de har mest att tjäna på det. Men vi tror att många av de här starka, defensiva namnen, med defensiva balansräkningar, kommer ha en väldigt stor och fin uppsida under de närmaste 3-5 åren" säger han.
Han varnar för att gå för långt ut på riskskalan när det fortfarande finns problem och strul i sektorn som inte har lösts ännu.
"Jag ser inte riktigt anledningen till det. Man kan lägga sig i, vad jag upplever är, säkra och stabila namn och få en extremt bra avkastning på en lite längre period. Skulle jag betta tror jag att stabila aktier kommer 'outperforma' under 2024", säger Michael Johansson.
Även Johan Edberg är inne på att lyfta blicken och titta längre fram i investeringarna.
"Det vi lyfte fram i analysen, och det vi tycker går att köpa, är bolag med kvalitet i grund och botten och som har laggat efter lite grann. Bolag där vi är bekväma med både affärsmodell, bolagsledning och ägare och där man kan köpa in sig på en okej värdering som kan avkasta på tre års sikt", säger han.
Johan Edberg pekar dock på att värderingarna generellt inte längre är särskilt låga, efter den senaste tidens uppgångar.
"Du har en snittvärdering på 14 procents substansrabatt - medianvärderingen är kanske runt 24 procent om du plockar bort några 'outliers' på uppsidan", säger han och utvecklar:
"Givet var vi är i cykeln, där vi ändå har någon form av konjunkturell risk att hantera och givet hur de här bolagen normalt sätt brukar värderas i en cykel så är det inte en låg värdering som tar höjd för att inflationen kan börja stiga igen eller att vi får en ränterörelse åt andra hållet", säger han och tillägger:
"Vi har fortfarande ett antal kvarstående problem med bolag som är ganska tunt finansierade trots att räntorna har sjunkit. Det är inte billigt på aktiemarknaden, vilket är anledningen till att vi plockat ned rekommendationerna."
Även Arvid Lindqvist anser att man måste skilja på de olika fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen.
"Det finns två lag när det kommer till bolag på börsen. Det finns en typ av bolag som har jobbat väldigt mycket med en stigande skuldsättning och som har expanderat väldigt mycket och köpt när marknaden gått väldigt starkt", säger han och fortsätter:
"Om konsensus fortsätter indikera lägre räntor så kan bolag som i dag är otroligt nedtryckta, och som har affärsmodeller som egentligen inte klarar normala räntor, få jätterusningar. Men jag tror inte att det är något ihållande - utan det kommer bli en hög volatilitet."
Arvid Lindqvist tror att börsen nu befinner sig i en process där flera bolag måste ställa om sina affärsmodeller.
"Bolag med för hög skuldsättning och för låg ränteteckningsgrad måste ta in nytt eget kapital och sälja fastigheter för att ställa om", säger han.
Samtidigt som många fastighetsbolag behöver sälja fastigheter för att få ned sin skuldsättning kommer det krävas ytterligare nedskrivningar av bolagens fastighetsvärden kommande kvartal, tror experterna.
"Jag tror absolut att vi har en del värdenedskrivningar kvar att ta, och jag skulle bli väldigt förvånad om inte snittet är negativt i Q4, Q1 och kanske Q2 nästa år", säger Michael Johansson.
Även Arvid Lindqvist ser ytterligare kvartal med nedskrivningar i fastighetsbolagens böcker, och han betonar att det kommer att ta ett tag innan värdena justeras igenom i värderingarna, efter att mycket av yield-justeringen redan skett på transaktionsmarknaden.
"Så är det alltid, värderingarna släpar alltid efter", säger han och fortsätter:
"Nu går vi in i nästa fas i lågkonjunkturen när den börjar slå mot arbetsmarknaden och mot vakanserna - det kommer bli mer tydligt under 2024 och det är en faktor som spelar in", säger han.
Han får medhåll av Johan Edberg.
"Den frågan har varit lite bortglömd. Det har varit otroligt mycket fokus på balansräkningsrisker, och det har väl varit rätt egentligen då det har varit den mest akuta problematiken för många bolag. Men den typen av frågor kan hamna högre upp på dagordningen nu när man den finansiella risken tonas ned lite", säger han om den operationella risken som nu eventuellt kan komma att torna upp sig för fastighetsbolagen.
"Det är svårt att avgöra exakt hur det kommer att slå - men det finns alla anledningar att prissätta någon form av scenario där efterfrågan sjunker för att vi får en minskad efterfrågan som följd av ett lägre tryck i ekonomin", säger Johan Edberg.
Michael Johansson är inne på samma linje:
"Det är ett lite för positivt scenario att tro att räntesänkningar kommer om vi inte ser en konjunktursättning. Mest troligt borde räntesänkningar korrelera med fallande inflation och att vi får en lägre aktivitet i ekonomin vilket borde spela ut sig på det operationella – och då pratar jag om vakanser framför allt", säger han och fortsätter:
"Vårt största orosmoln in i nästa år är om det verkligen skulle börja gå svagt operationellt."
Även Johan Edberg tror att fastighetssektorn har ytterligare nedskrivningar att vänta framöver.
"Jag tror inte att vi är färdiga ännu. Vi hade redan ganska tidigt en 'best guess' att det skulle ned cirka 15 procent – och den gissningen funkar fortfarande ganska bra", säger han och tillägger:
"Det finns ett antal bolag som knappt har börjat skriva ned sina värden, Balder är väl ett av bolagen till exempel."
Att framtida affärer görs på lägre nivåer är samtidigt något som skulle kunna spela in på framtida värderingar. Johan Edberg pekar på att en affär som Slättö offentliggjorde tidigare i veckan, när Estea Omsorgsfastigheters portfölj av samhällsfastigheter förvärvades för nästan tre miljarder kronor.
"De säljer 13 procent under bokfört värde per det tredje kvartalet, och det här är ändå äldreboenden i Stockholm och Göteborg - en fastighetskategori som var väldigt uppskattad för inte så länge sedan. De (Estea) kanske var köpare sent i cykeln men jag tycker ändå att det säger någonting om att det kanske är så här affärer kan sluta också. Alla affärer kommer inte att göras till bokfört värde."